Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang có những dấu hiệu phát triển đầy tiềm năng đến từ sự khởi sắc của nền kinh tế. Tốc độ đô thị hóa theo đó cũng diễn ra nhanh hơn (khoảng 3,4%/năm) cùng với mặt bằng dân số trẻ, đang tạo những áp lực không nhỏ lên thị trường bất động sản, khi nhu cầu nhà ở đô thị và nhu cầu gia tăng diện tích nhà ở trên đầu người ngày một tăng cao (nước ta hiện đang là 22,8m2/người, thấp hơn so với chuẩn của thế giới 25m2/người).

Chủ tịch Tập đoàn Kosy Nguyễn Việt Cường (ngoài cùng bên phải) là một trong đại diện các doanh nghiệp tham gia thảo luận trực tiếp tại diễn đàn.

Trên thực tế, số lượng các dự án bất động sản đang và sắp triển khai là rất nhiều, và điểm tên các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực này cũng không ít. Song, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ năng lực tài chính để chủ động triển khai thành công dự án mà không gặp phải bài toán về huy động vốn.

Bất động sản là một lĩnh vực có nhu cầu nguồn vốn lớn, song theo nhiều báo cáo thống kê cho thấy, có tới khoảng 70% vốn đầu tư vào lĩnh vực này có được từ vốn vay ngân hàng (trong khi ở các nước tỷ lệ này vào khoảng 35%). Và tổng dư nợ cho vay bất động sản trong năm 2017 vừa qua là 450.000 tỷ đồng, chiếm 6,53% dư nợ nền kinh tế.

Câu chuyện này đang phơi bày thực tế về thị trường vốn của chúng ta còn nhiều hạn chế, tạo ra cơ cấu vốn bất cập, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là khi nhà nước đưa ra các chính sách hạn chế dòng tiền chảy vào bất động sản như hiện nay.

Việc ra đời thông tư số 06/2016/TT-NHNN ngày 27/05/2016, 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017 hay công văn số 563/NHNN-TTGSNH quy định giới hạn tỷ lệ tín dụng đầu tư vào bất động sản, là một động thái thắt chặt của ngân hàng nhà nước, đã tạo ra một thách thức lớn song cũng là cơ hội để các doanh nghiệp giảm dần sự phụ thuộc vào ngân hàng, tìm cách tự chủ nguồn vốn, đảm bảo cho doanh nghiệp phát triển ổn định, góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn.

Vậy làm thế nào để các doanh nghiệp có thể tự chủ được nguồn vốn?

Trước tiên, doanh nghiệp cần tập trung vào nhóm các giải pháp chủ động, tự tạo lợi thế so sánh như:

• Xây dựng và phát triển các giá trị doanh nghiệp, tạo dựng niềm tin nơi đối tác, khách hàng và cán bộ nhân viên bằng uy tín và thái độ nghiêm túc, trung thực. Đây chính là sức mạnh cạnh tranh khác biệt nhất, giúp doanh nghiệp nâng cao uy tín và duy trì vị thế.
• Chọn phân khúc thị trường phù hợp với chiến lược và thế mạnh của doanh nghiệp.  Chẳng hạn, thay vì theo đuổi phân khúc cao cấp đang dư thừa nguồn cung và cạnh tranh gay gắt với các doanh nghiệp nước ngoài, doanh nghiệp có thể tìm kiếm lợi nhuận ở phân khúc trung bình khá, đáp ứng nhu cầu thực và được chính phủ khuyến khích, tạo nhiều ưu đãi.
• Lựa chọn dự án đẹp, có vị trí thuận lợi, phù hợp, dễ thanh khoản: Doanh nghiệp cần đẩy mạnh công tác nghiên cứu đầu tư và khảo sát thị trường,… trước khi quyết định đầu tư triển khai dự án.
• Chuyên nghiệp hóa công tác bán hàng, tạo dòng tiền: Hoạch định các chiến lược kinh doanh và truyền thông bài bản với các chính sách hấp dẫn, kích thích khách hàng nhằm thanh khoản tốt, giảm thiểu tối đa hàng tồn kho và thu hồi vốn nhanh.

Bên cạnh các yếu tố trên, các doanh nghiệp có thể nâng cao được năng lực vốn của mình bằng các phương thức dưới đây:

• Tăng vốn điều lệ để nâng quy mô và tiềm năng phát triển trong tương lai. Thực tế cho thấy, hầu hết các công ty bất động sản đều tiến hành tăng vốn điều lệ như Tập đoàn FLC tăng từ 3.150 tỷ năm 2014 lên 8.400 tỷ năm 2015, Đất Xanh tăng từ 1.062 tỷ năm 2015 lên hơn 3.000 tỷ đồng năm 2017, KOSY năm 2018 tăng lên trên 1.000 tỷ và kế hoạch năm 2019 tăng lên 2.000 tỷ đồng,…
• Huy động vốn ứng trước từ khách hàng: Đây là một nguồn quan trọng, phổ biến và chỉ xếp sau nguồn từ ngân hàng đối với các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, để thu hút được nguồn vốn này, doanh nghiệp cần xây dựng được niềm tin và uy tín với khách hàng. Đặt lợi ích của khách hàng lên hàng đầu, cam kết về tiến độ và chất lượng dự án, coi trọng các công tác hậu mãi sau bán hàng..
• Phát hành trái phiếu: Trong khi thị trường vốn ở Việt Nam còn nhiều hạn chế thì ở nước ngoài lại rất dồi dào, sôi động và giá cả hợp lý. Đây là cơ hội để các doanh nghiệp Việt có năng lực tốt chủ động phát hành trái phiếu ra nước ngoài để huy động vốn đầu tư. Năm 2012, Vingroup đã phát hành và niêm yết 300 triệu USD trái phiếu chuyển đổi quốc tế tại Singapore. Hay tập đoàn Novaland cũng vừa huy động thành công 160 triệu USD từ việc phát hành trái phiếu chuyển đổi quốc tế tương tự.
• Huy động vốn trên thị trường chứng khoán: đây là kênh dẫn vốn rất quan trọng cho nền kinh tế, đặc biệt với các doanh nghiệp bất động sản. Hiện nay quy mô vốn hóa của thị trường đã trên 70% GDP, vượt cả mục tiêu tới năm 2020. Năm 2016, CEO Group phát hành thành công 51 triệu cổ phiếu, tạo đà tăng vốn điều lệ từ 1.029 tỷ lên 1.544 tỷ đồng. Công ty CP Nam Long cũng công bố phát hành 31 triệu cổ phiếu với kỳ vọng huy động được hơn 566 tỷ đồng, và nhiều doanh nghiệp khác cũng có hướng đi tương tự như Công ty CP Kosy cũng đang có kế hoạch phát hành trên 60 triệu cổ phiếu và kỳ vọng huy động được trên 600 tỷ đồng để tập trung vốn khởi công một số dự án mới.
• Hợp tác, liên doanh, liên kết, chuyển nhượng: Giải pháp này giúp doanh nghiệp tận dụng được thế mạnh của các bên, vừa thu hút được nguồn vốn lớn hơn, vừa học hỏi được kinh nghiệm phát triển bất động sản từ các nước tiên tiến đi trước, học hỏi kinh nghiệm quản lý… Một số thương vụ lớn hợp tác với đối tác nước ngoài thành công như của Sun Group, BGR, Novaland, Phát Đạt, Nam Long.. với một số đối tác chủ yếu đến từ  Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, Hồng Kông…

Trên thực tế, để huy động được vốn hiệu quả, doanh nghiệp cũng cần phải trang bị sẵn cho mình những lợi thế khác biệt cả về mục tiêu chiến lược phát triển trong dài hạn, về bộ máy nhân sự cũng như phải xây dựng các cơ chế riêng dành cho các nhà đầu tư.

Tiến sĩ Nguyễn Việt Cường đã đưa ra nhiều kiến nghị quan trọng gửi tới các cơ quan quản lý nhà nước về việc điều chỉnh các chính sách phù hợp hơn.

Đồng hành với việc doanh nghiệp chủ động tìm ra giải pháp vượt khó, cũng kiến nghị nhà nước cần nghiên cứu đưa ra các chính sách phù hợp hơn để thúc đẩy, giúp doanh nghiệp nâng cao năng lực vốn để phát triển, cụ thể như sau:

• Điều chỉnh thời hạn nộp tiền sử dụng đất các dự án: Theo Nghị định số 45/NĐ/2014-CP của Chính phủ quy định về việc thu tiền sử dụng đất các dự án, thì doanh nghiệp buộc phải nộp toàn bộ khoản tiền này ngay giai đoạn đầu triển khai dự án. Song trên thực tế, hầu hết các dự án ở thời điểm đó mới chỉ bắt đầu triển khai, chưa có nguồn thu, trong khi có rất nhiều khoản chi lớn để đền bù giải phóng mặt bằng, san lấp, thi công,… Vì vậy, kiến nghị các cơ quan quản lý nhà nước nghiên cứu điều chỉnh lại quy định này. Nên chăng, có thể chia thành nhiều phân kỳ trong thời hạn triển khai dự án hoặc theo vòng đời dự án, tạo điều kiện cho doanh nghiệp chủ động nguồn vốn.
• Ban hành cơ chế, chính sách để phát triển thị trường vốn, hoàn thiện cơ chế phát triển thị trường tài chính, nhà ở để cung cấp vốn trung và dài hạn ổn định cho thị trường bất động sản. Thành lập các quỹ tín thác đầu tư bất động sản để thu nhận vốn đầu tư trên thị trường chứng khoán, từ đó đầu tư vào bất động sản,…
• Quy định huy động vốn ứng trước từ khách hàng: Theo quy định đã ban hành, các dự án đất nền sẽ đủ điều kiện huy động vốn trước từ khách hàng khi chủ đầu tư triển khai thi công xong các hạng mục hạ tầng cơ bản. Điều này khiến các doanh nghiệp e ngại khi xét về năng lực vốn trong điều kiện khó khăn của thị trường. Do đó, đề nghị các cơ quan nhà nước nghiên cứu, xem xét nới lỏng quy định này, cho phép doanh nghiệp được huy động vốn ứng trước của khách hàng sớm hơn, đồng thời đặt ra những quy định, điều kiện ràng buộc cần thiết để kiểm soát hoạt động của doanh nghiệp, đảm bảo việc sử dụng nguồn vốn ứng trước đúng mục đích và cam kết,  bảo vệ quyền lợi của khách hàng.

– Trích Kỷ yếu Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2018 –