Ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản Bộ Xây Dựng: Không có nguy cơ bong bóng bất động sản

Thị trường bất động sản trong năm 2019 tiếp tục phát triển ổn định, không có nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản. Bong bóng chỉ xảy ra khi hội tụ cùng lúc nhiều yếu tố. Đó là kinh tế vĩ mô không ổn định, tăng trưởng nóng; các thị trường đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, chứng khoán, lãi suất tiền gửi không ổn định, kém hấp dẫn; nguồn cung các loại sản phẩm bất động sản bị hạn chế, quá thiếu so với nhu cầu; chính sách tài chính, tín dụng bất động sản bị buông lỏng, hạ chuẩn cấp tín dụng một cách quá dễ dãi, nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản quá lớn; thiếu sự can thiệp kịp thời, hợp lý của Nhà nước vào thị trường.

Nhìn vào các yếu tố trên có thể thấy, năm 2019 kinh tế vĩ mô tiếp tục phát triển ổn định. Các thị trường đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, chứng khoán, lãi suất tiền gửi ngân hàng… dự báo không có biến động lớn.

Với thị trường bất động sản, nguồn cung hiện đang khá lớn so với nhu cầu, chưa có khả năng xảy ra tình trạng khan hiếm, đặc biệt là nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư trung cao cấp. Thị trường hiện nay chỉ thiếu nguồn cung nhà ở thương mại phân khúc bình dân, giá thấp và Nhà ở xã hội. Hiện nay, nhiều dự án đang được điều chỉnh để tăng nguồn cung phân khúc giá trung bình.

Dù thời gian vừa qua có xảy ra cơn sốt cục bộ đối với đất nền tại một số khu vực, riêng phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản là căn hộ chung cư vẫn diễn ra bình thường, không có hiện tượng sốt giá. Chính sách tín dụng bất động sản hiện đang được Ngân hang Nhà nước kiểm soát hiệu quả, dư nợ tín dụng đang ở mức cho phép, lãi suất được duy trì tương đối ổn định, các tổ chức tín dụng đang thực hiện lộ trình hạn chế dần cho vay đối với lĩnh vực bất động sản.

Ở góc độ quản lý, vai trò chỉ đạo, quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản ngày càng được chú trọng. Các công cụ kiểm soát thị trường như chính sách thuế, tín dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư các dự án… vẫn đang tiếp tục phát huy hiệu quả. Các thành phần kinh tế, doanh nghiệp, nhà đầu tư và người tiêu dùng cũng đã có sự am hiểu, có nhiều kinh nghiệm hơn khi tham gia thị trường qua các đợt biến động vừa qua. Dù vậy, bước sang năm 2019 thị trường có thể tiếp tục xảy ra tình trạng tăng giá đất nền tại các khu vực được hưởng lợi từ chính sách. Thực tế này cũng sẽ diễn ra ở các khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Ngoài ra, sẽ có sốt nóng cục bộ tại một số dự án nhà ở trong khu vực trung tâm đô thị có tiến độ thi công nhanh, hạ tầng tốt, chủ đầu tư có uy tín, giá cả phù hợp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất Động Sản TP.HCM: Cơ hội đan xen với thách thức

Nhìn chung, năm 2019 khó có thể xảy ra bong bóng bất động sản do yếu tố quản lý, kiểm soát thị trường. Các cơ quan nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết thị trường. Các doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng thương mại, giới đầu tư và người tiêu dùng đã thông minh hơn.

Song, thị trường sẽ đứng trước nhiều cơ hội và thách thức. Do năm 2018 thị trường sụt giảm nguồn cung, nên tình trạng thiếu sản phẩm bất động sản sẽ tiếp tục xảy ra trong năm 2019, nhất là phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân. Trong khi phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, dẫn đến sự cạnh tranh khốc liệt.

Việc tiếp cận nguồn vốn vay của các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ khó khăn hơn khi dự kiến tăng trưởng tín dụng năm 2019 – 2020 chỉ vào khoảng trên dưới 16%/năm, đi đôi với việc các ngân hang thương mại chỉ được sử dụng không quá 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn.

Lộ trình giảm dần nguồn tín dụng này của Ngân hàng Nhà nước có mặt rất tích cực là đã tạo áp lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Nhưng để thích ứng với lộ trình giảm dần nguồn tín dụng này, doanh nghiệp cần phải chuẩn bị thật tích cực về mọi mặt

Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam: Cung tốt, giá ổn định

Chúng ta đã từng có lo ngại thị trường năm 2018 sẽ chậm lại, nhưng đến thời điểm hiện tại có thể khẳng định rằng thị trường năm 2018 vẫn diễn biến rất khả quan, số lượng dự án vẫn ở mức tương đương so với năm 2017. Cụ thể, tính đến hết tháng 11/2018, TP.HCM có 32.000 căn chào bán, tăng 1.000 căn so với 2017. Tại thị trường Hà Nội có khoảng 33.000 căn hộ chào bán mới, tăng gần 2.000 căn so với năm 2017

Về triển vọng thị trường, năm 2019-2020 thị trường dự kiến đón nhận nguồn hang nhiều hơn. Các dự án đã trì hoãn mở bán trong năm 2018, sang năm 2019 sẽ được các chủ đầu tư chào bán khi hoàn tất thủ tục pháp lý. Cũng trong năm 2019, những dự án mới được chào bán ở khu vực quận 1 sẽ nâng mặt bằng giá trên toàn thị trường lên cao. Đối với các phân khúc khác, với một lượng cung mới tốt, mức giá bán vẫn sẽ được ổn định.

Với các nhà đầu tư, cá nhân mua để cho thuê, đặc biệt ở phân khúc cao cấp sẽ gặp nhiều thách thức khi một lượng lớn căn hộ hoàn thiện và đưa vào khai thác. Từ năm 2018-2020, mỗi năm thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 40.000 căn (chỉ tính ở TP.HCM) được hoàn tất để bàn giao cho khách hàng, trong đó có đến 60-70% các dự án này nằm ở phân khúc trung và cao cấp và cũng từng

Về triển vọng thị trường, năm 2019-2020 thị trường dự kiến đón nhận nguồn hang nhiều hơn. Các dự án đã trì hoãn mở bán trong năm 2018, sang năm 2019 sẽ được các chủ đầu tư chào bán khi hoàn tất thủ tục pháp lý. Cũng trong năm 2019, những dự án mới được chào bán ở khu vực quận 1 sẽ nâng mặt bằng giá trên toàn thị trường lên cao. Đối với các phân khúc khác, với một lượng cung mới tốt, mức giá bán vẫn sẽ được ổn định.

Với các nhà đầu tư, cá nhân mua để cho thuê, đặc biệt ở phân khúc cao cấp sẽ gặp nhiều thách thức khi một lượng lớn căn hộ hoàn thiện và đưa vào khai thác. Từ năm 2018-2020, mỗi năm thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 40.000 căn (chỉ tính ở TP.HCM) được hoàn tất để bàn giao cho khách hàng, trong đó có đến 60-70% các dự án này nằm ở phân khúc trung và cao cấp.

Dự báo thị trường bất động sản 2019 sẽ có nhiều cơ hội xen lẫn khó khăn.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land: Thị trường sẽ phát triển theo chiều sâu

Năm 2018, thị trường có độ chững hơn so với 2017 vì một số yếu tố khách quan liên quan đến chính sách cũng như tín dụng. Tuy nhiên, sang năm 2019 thị trường bất động sản sẽ không có quá nhiều biến động mà sẽ có sự gạn lọc, ổn định hơn. Thị trường sẽ không quá nóng, cũng không chững lại mà phát triển đi theo chiều sâu. Tức là khách hàng sẽ lựa chọn những chủ đầu tư lớn có thương hiệu, có uy tín và sản phẩm có những giá trị thật sự chứ không thuần túy đầu tư lướt sóng theo thị trường.

Về nguồn cung, do chính sách chung nên nguồn cung sẽ hạn chế vì việc cấp phép dự án mới đang khó khăn. Khi quỹ đất trong nội thành đã khan hiếm thì chắc chắn các chủ đầu tư lớn sẽ hướng ra những khu đô thị vệ tinh hoặc các vùng ven với bán kính cách trung tâm từ 10-20km để phát triển dự án.

Tuy nhiên, nguồn cầu về nhà ở thật sẽ vẫn ổn định. Về đầu tư sẽ hạn chế những dạng đầu tư lướt sóng, thay vào đó khách hàng sẽ nhắm đến những sản phẩm có giá trị gia tăng thật thay vì giá trị gia tăng từ yếu tố thị trường. Năm 2019, phân khúc trung cấp với giá cả vừa phải sẽ là phân khúc dẫn đầu. Tuy nhiên, trái với Hà Nội, TP.HCM có nguồn cung khá tốt ở phân khúc cao cấp. Chính vì vậy, bước sang năm 2019, nhu cầu về phân khúc cao cấp vẫn phát triển.

Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group: Thị trường sẽ cực kỳ khắc nghiệt

Thị trường bất động sản 2018 có 4 điểm nhấn đáng chú ý. Thứ nhất, nhiều vụ cháy chung cư từ Nam chí Bắc đã làm phân khúc này bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Thứ hai, cơn sốt đất nền cục bộ ở 3 khu vực có thông tin trở thành đặc khu kinh tế là Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc đã đẩy giá bất động sản ở tất cả các phân khúc lên một mức mới. Thứ ba, xuất hiện tình trạng lệch pha cung cầu trong phân khúc căn hộ. Thứ tư, xuất hiện xu hướng dịch chuyển về các tỉnh của doanh nghiệp địa ốc.

Năm 2019 trong góc nhìn của tôi, thị trường sẽ đi ngang trong quý I và quý II cho đến khi có các chính sách mới từ cơ quan quản lý nhà nước giúp cho thị trường hồi phục dần vào quý III và quý IV. Về xu hướng đầu tư trong năm 2019, tôi cho rằng, đất nền, nhà phố, căn hộ vừa túi tiền bao giờ cũng là 3 phân khúc nằm trong danh mục “phải có”. Năm 2019, nhà vườn vùng ven, bất động sản nghỉ dưỡng và nhà xưởng có thể là 3 phân khúc thu hút sự chú ý của nhà đầu tư. Bên cạnh đó, đất nền vùng ven sẽ là điểm sáng năm 2019. Tuy nhiên các nhà đầu tư cá nhân và những doanh nghiệp bất động sản càng lúc phải đi xa hơn để tìm kiếm cho mình những cơ hội mới.

Sang năm 2019, các doanh nghiệp bất động sản có thể đối mặt với tình trạng thiếu hụt quỹ đất đẹp để phát triển dự án. Việc thắt chặt chính sách, thắt chặt tín dụng vào bất động sản sẽ khiến cho tính sàng lọc của thị trường ngày một gắt gao hơn. Nhiều doanh nghiệp sẽ phải rời khỏi thị trường, chỉ những doanh nghiệp nào chuẩn bị bài bản mới có cơ hội để bứt phá vươn lên. Thị trường bất động sản 2019 sẽ là năm của 2 chữ “điều chỉnh”. Nguồn cung điều chỉnh theo hướng cân bằng hơn về tỷ lệ sản phẩm. Sản phẩm điều chỉnh theo hướng sát hơn với nhu cầu của người dùng. Người dung và cả những nhà đầu tư cá nhân sẽ điều chỉnh theo hướng ngày càng thông minh hơn, đòi hỏi hơn và thực dụng hơn. Môi giới sẽ phải điều chỉnh theo hướng chuyên nghiệp hơn, bớt chiêu trò hơn và áp dụng công nghệ nhiều hơn. Chính sách về phân lô tách thửa, phát triển dự án, chính sách tín dụng, chính sách thuế tài sản nếu được ban hành sẽ tác động mạnh tới thị trường trong năm 2019.

Tôi cho rằng thị trường bất động sản 2019 luôn có cơ hội cho những ai biết nắm bắt nhưng cũng sẽ cực kỳ khắc nghiệt và sang lọc những ai không biết điều chỉnh cho phù hợp với thời cuộc.

– Theo CafeLand –