Năm 2018 dự báo thị trường bất động sản vẫn tiếp tục phục hồi, tăng trưởng và phát triển ổn định. Cũng trong năm nay, thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn về quan hệ cung – cầu; tiếp cận quỹ đất đầu tư; thủ tục hành chính. Hàng loạt chính sách sắp được ban hành hoặc điều chỉnh, bổ sung cũng sẽ đóng vai trò quan trọng giúp minh bạch hóa và tháo gỡ vướng mắc cho các hoạt động của thị trường bất động sản. Điều này cũng là động lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các giải pháp phù hợp, thích ứng với môi trường kinh doanh hoàn toàn mới dưới những tác động trực tiếp từ việc nhà nước điều chỉnh chính sách.

Đó là lý do để “Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2018” quy tụ sự tham gia của đông đảo các chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực bất động sản như Tiến sĩ Vũ Tiến Lộc – Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI); Ông Nguyễn Văn Phụng – Chuyên viên cao cấp Vụ trưởng Quản lý thuế Doanh nghiệp lớn, Tổng cục thuế; Ông Vũ Văn Phấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng; GS TSKH Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, chuyên gia Bất động sản; TS Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV – Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia; Ông Trần Kim Chung – Phó viện trưởng Viên nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương; Ông Đỗ Viết Chiến – Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; Ông Nguyễn Mạnh Hà – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam; Ông Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần VITC, Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội; Ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội,…

Đại diện các doanh nghiệp tham gia trực tiếp phiên thảo luận các tác động từ chính sách đối với thị trường bất động sản. Tiến sĩ Nguyễn Việt Cường – phía ngoài cùng bên phải.

Đặc biệt là sự có mặt của các doanh nghiệp đã và đang hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản như Tập đoàn Kosy, Reenco Sông Hồng, CEN group, HD Mon Holdings,…

Tại diễn đàn, Tiến sĩ Nguyễn Việt Cường đã trình bày phát biểu tham luận và thảo luận các vấn đề liên quan đến việc doanh nghiệp làm thế nào để chủ động nguồn vốn khi nhà nước điều chỉnh các chính sách, có ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản.

Theo Tiến sĩ Nguyễn Việt Cường, thị trường bất động sản Việt Nam đang có những dấu hiệu phát triển đầy tiềm năng đến từ sự khởi sắc của nền kinh tế. Tốc độ đô thị hóa theo đó cũng diễn ra nhanh hơn (khoảng 3,4%/năm) cùng với mặt bằng dân số trẻ, đang tạo những áp lực không nhỏ lên thị trường bất động sản, khi nhu cầu nhà ở đô thị và nhu cầu gia tăng diện tích nhà ở trên đầu người ngày một tăng cao (nước ta hiện đang là 22,8m2/người, thấp hơn so với chuẩn của thế giới 25m2/người).

Trên thực tế, số lượng các dự án bất động sản đang và sắp triển khai là rất nhiều, và điểm tên các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực này cũng không ít. Song, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ năng lực tài chính để chủ động triển khai thành công dự án mà không gặp phải bài toán về huy động vốn.

Bất động sản là một lĩnh vực có nhu cầu nguồn vốn lớn, song theo nhiều báo cáo thống kê cho thấy, có tới khoảng 70% vốn đầu tư vào lĩnh vực này có được từ vốn vay ngân hàng (trong khi ở các nước tỷ lệ này vào khoảng 35%). Và tổng dư nợ cho vay bất động sản trong năm 2017 vừa qua là 450.000 tỷ đồng, chiếm 6,53% dư nợ nền kinh tế.

“Câu chuyện này đang phơi bày thực tế về thị trường vốn của chúng ta còn nhiều hạn chế, tạo ra cơ cấu vốn bất cập, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là khi nhà nước đưa ra các chính sách hạn chế dòng tiền chảy vào bất động sản như hiện nay”, ông Cường cho biết.

Tiến sĩ Nguyễn Việt Cường – Chủ tịch Tập đoàn Kosy tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2018.

Việc ra đời thông tư số 06/2016/TT-NHNN ngày 27/05/2016, 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017 hay công văn số 563/NHNN-TTGSNH quy định giới hạn tỷ lệ tín dụng đầu tư vào bất động sản, là một động thái thắt chặt của ngân hàng nhà nước, đã tạo ra một thách thức lớn song cũng là cơ hội để các doanh nghiệp giảm dần sự phụ thuộc vào ngân hàng, tìm cách tự chủ nguồn vốn, đảm bảo cho doanh nghiệp phát triển ổn định, góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn.

Để làm được điều đó, trước tiên, doanh nghiệp cần tập trung vào nhóm các giải pháp chủ động, tự tạo lợi thế so sánh như: Xây dựng và phát triển các giá trị doanh nghiệp, tạo dựng niềm tin nơi đối tác, khách hàng và cán bộ nhân viên bằng uy tín và thái độ nghiêm túc, trung thực. Đây chính là sức mạnh cạnh tranh khác biệt nhất, giúp doanh nghiệp nâng cao uy tín và duy trì vị thế.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng có thể chọn phân khúc thị trường phù hợp với chiến lược và thế mạnh của doanh nghiệp. Chẳng hạn, thay vì theo đuổi phân khúc cao cấp đang dư thừa nguồn cung và cạnh tranh gay gắt với các doanh nghiệp nước ngoài, doanh nghiệp có thể tìm kiếm lợi nhuận ở phân khúc trung bình khá, đáp ứng nhu cầu thực và được chính phủ khuyến khích, tạo nhiều ưu đãi.

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng có thể lựa chọn dự án đẹp, có vị trí thuận lợi, phù hợp, dễ thanh khoản: Doanh nghiệp cần đẩy mạnh công tác nghiên cứu đầu tư và khảo sát thị trường,… trước khi quyết định đầu tư triển khai dự án.

Đồng thời, không quên chuyên nghiệp hóa công tác bán hàng, tạo dòng tiền: Hoạch định các chiến lược kinh doanh và truyền thông bài bản với các chính sách hấp dẫn, kích thích khách hàng nhằm thanh khoản tốt, giảm thiểu tối đa hàng tồn kho và thu hồi vốn nhanh.

bên cạnh các yếu tố trên, các doanh nghiệp có thể nâng cao được năng lực vốn của mình bằng nhiều phương thức: Tăng vốn điều lệ để nâng quy mô và tiềm năng phát triển trong tương lai; Huy động vốn ứng trước từ khách hàng; Phát hành trái phiếu; Huy động vốn trên thị trường chứng khoán; Hợp tác, liên doanh, liên kết, chuyển nhượng.

Đồng hành với việc doanh nghiệp chủ động tìm ra giải pháp vượt khó, ông Cường cũng kiến nghị nhà nước cần nghiên cứu đưa ra các chính sách phù hợp hơn để thúc đẩy, giúp doanh nghiệp nâng cao năng lực vốn để phát triển.

Cụ thể, điều chỉnh thời hạn nộp tiền sử dụng đất các dự án. “Ban hành cơ chế, chính sách để phát triển thị trường vốn, hoàn thiện cơ chế phát triển thị trường tài chính, nhà ở để cung cấp vốn trung và dài hạn ổn định cho thị trường bất động sản. Thành lập các quỹ tín thác đầu tư bất động sản để thu nhận vốn đầu tư trên thị trường chứng khoán, từ đó đầu tư vào bất động sản…”, ông Cường kiến nghị.

Cũng theo Chủ tịch Nguyễn Việt Cường, khi quy định đã ban hành, các dự án đất nền sẽ đủ điều kiện huy động vốn trước từ khách hàng khi chủ đầu tư triển khai thi công xong các hạng mục hạ tầng cơ bản. Điều này khiến các doanh nghiệp e ngại khi xét về năng lực vốn trong điều kiện khó khăn của thị trường. Do đó, đề nghị các cơ quan nhà nước nghiên cứu, xem xét nới lỏng quy định này, cho phép doanh nghiệp được huy động vốn ứng trước của khách hàng sớm hơn, đồng thời đặt ra những quy định, điều kiện ràng buộc cần thiết để kiểm soát hoạt động của doanh nghiệp, đảm bảo việc sử dụng nguồn vốn ứng trước đúng mục đích và cam kết, bảo vệ quyền lợi của khách hàng.

Đối với nhà chung cư, toà nhà hỗn hợp, doanh nghiệp được huy động vốn ứng trước từ khách hàng có phân chia sản phẩm là từ khi dự án đã hoàn thành nghiệm thu phần móng (cái này đã quy định tại điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi năm 2014 là phù hợp). Còn đối với loại bất động sản như đất nền thì kiến nghị doanh nghiệp được huy động từ khách hàng có phân chia sản phẩm từ sau khi doanh nghiệp đã giải phóng mặt bằng, đã có quyết định giao đất và khởi công dự án. Còn đối với loại bất động sản xây nhà thô, thấp tầng, doanh nghiệp được huy động vốn từ khách hàng sau khi doanh nghiệp đã giải phóng, san tạo xong mặt bằng theo giai đoạn dự án.

Những ý kiến được đưa ra chặt chẽ, sâu sắc, đề cập đúng trọng tâm các vấn đề hiện hữu của thị trường đã được các đại biểu và giới truyền thông báo chí tham gia Diễn đàn đánh giá cao.